Grundbuch-Kosten-Rechner

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf — alle Kosten im Blick

Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. In Deutschland müssen Käufer mit 7-15% des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Diese setzen sich aus vier Hauptposten zusammen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision. Eine sorgfältige Kalkulation ist essentiell, denn diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden — Banken finanzieren typischerweise nur den Kaufpreis selbst.

Die vier Kostenblöcke

• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%): Der mit Abstand größte Posten. Die Höhe hängt vom Bundesland ab: Bayern ist mit 3,5% am günstigsten, Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5% am teuersten. Bei 350.000 € Kaufpreis bedeutet das einen Unterschied von 10.500 €!
• Notarkosten (ca. 1,5-2%): Gesetzlich im GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Umfasst Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug (Genehmigungen, Löschungsbewilligungen), Betreuung und bei Finanzierung die Grundschuldbestellung. Zzgl. 19% MwSt.
• Grundbuchgebühren (ca. 0,5%): Für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld. Ebenfalls nach GNotKG Tabelle B berechnet.
• Maklerprovision (0-7,14%): Seit 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilien hälftig geteilt. Üblich: je 3,57% inkl. MwSt für Käufer und Verkäufer. Bei Privatkäufen ohne Makler entfällt dieser Posten komplett.

GNotKG Tabelle B — Gebührenberechnung

Alle Notar- und Grundbuchgebühren basieren auf der „einfachen Gebühr" nach Tabelle B des GNotKG. Diese richtet sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis bzw. Grundschuldbetrag). Je nach Tätigkeit wird ein Vielfaches dieser Gebühr berechnet: 2,0-fach für die Beurkundung, 1,0-fach für Grundbucheintragungen, 0,5-fach für Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt — Notare dürfen weder mehr noch weniger berechnen.

Spartipps bei den Kaufnebenkosten

• Inventar separat ausweisen: Wenn Küche, Möbel oder eine Sauna im Kaufpreis enthalten sind, weisen Sie diese separat im Vertrag aus. Auf Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Realistisch: bis zu 10% des Kaufpreises.
• Instandhaltungsrücklage bei ETW: Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft ist kein Bestandteil des Grundstückswerts und sollte im Kaufvertrag separat aufgeführt werden.
• Kein Makler: Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, sparen Sie 3-7% Provision. Online-Portale und Aushänge sind gute Quellen.
• Bundesland beachten: Bei grenznahen Standorten kann ein Umzug ins günstigere Bundesland tausende Euro sparen (Bayern vs. NRW: 3% Unterschied!).

Eigenkapital-Bedarf richtig kalkulieren

Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital — besser 20-30% des Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Beispiel: Bei 350.000 € Kaufpreis und 10% Nebenkosten (35.000 €) sollten Sie mindestens 35.000 €, idealerweise 70.000-105.000 € Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen bei der Baufinanzierung.