Grundsteuer-Rechner

Die Grundsteuer-Reform 2025: Umfassende Neugestaltung der Immobilienbesteuerung

Die größte Steuerreform seit Jahrzehnten betrifft ab dem 1. Januar 2025 alle 36 Millionen Grundstücke in Deutschland. Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, da sie auf völlig veralteten Bewertungsgrundlagen beruhten (alte Bundesländer: 1964, neue Bundesländer: 1935). Die neue Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz (GrStG) führt zu einer vollständigen Neubewertung aller Immobilien mit erheblichen Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter.

Die neue Berechnungsformel nach § 13 GrStG

Die Grundsteuer wird künftig nach dieser einheitlichen Formel berechnet:

• Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz ÷ 100
• Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl
• Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100

Das Bundesmodell (Wertabhängiges Modell)

In elf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) gilt das Bundesmodell nach §§ 10-12 GrStG. Der Grundsteuerwert berücksichtigt verschiedene Faktoren:

• Bodenrichtwert: Amtlich ermittelter Wert pro Quadratmeter
• Grundstücksfläche: Gesamte Grundstücksgröße in m²
• Gebäudealter: Einfluss auf den Gebäudewert (Ertragswertverfahren)
• Mietniveaustufe: Regionale Anpassung der Nettokaltmiete

Die Steuermesszahl beträgt 0,031‰ (0,0031%) für Wohngrundstücke der Grundsteuer A und 0,34‰ (0,034%) für Betriebsgrundstücke der Grundsteuer B nach § 14 GrStG.

Bayern: Das reine Flächenmodell

Bayern hat gemäß Artikel 72 Abs. 3 GG ein eigenes Landesgrundsteuergesetz (BayGrStG) eingeführt. Hier zählt ausschließlich die Fläche, unabhängig vom Immobilienwert:

• Einfamilienhäuser: 0,04€ pro m² Grundstücksfläche + 0,50€ pro m² Wohnfläche
• Mehrfamilienhäuser: 0,04€ pro m² Grundstücksfläche + 0,35€ pro m² Wohnfläche
• Sonstige Grundstücke: 0,04€ pro m² Grundstücksfläche + 0,50€ pro m² Nutzfläche

Baden-Württemberg: Das Bodenwertmodell

Baden-Württemberg verwendet nach dem LGrStG BW ein vereinfachtes Bodenwertmodell. Der Grundsteuerwert errechnet sich aus:

• Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × 0,7
• Die Steuermesszahl beträgt einheitlich 1,3‰ (0,13%)
• Gebäude werden nicht bewertet — nur der Bodenwert zählt

Hebesätze der Kommunen nach § 25 GrStG

Die Gemeinden bestimmen durch ihre Hebesätze die tatsächliche Höhe der Grundsteuer. Diese variieren erheblich und reichen von etwa 200% in ländlichen Gebieten bis über 900% in hochverschuldeten Städten wie Duisburg. Wichtige Hebesätze 2024:

• München: 535% (Grundsteuer A), 470% (Grundsteuer B)
• Berlin: 810% (einheitlicher Hebesatz)
• Hamburg: 540% (Grundsteuer B)
• Köln: 600% (Grundsteuer B)

Praktische Berechnungsbeispiele

Beispiel 1 - Einfamilienhaus in Bayern:

• Grundstück: 800 m², Wohnfläche: 150 m²
• Grundbetrag: (800 × 0,04€) + (150 × 0,50€) = 32€ + 75€ = 107€
• Bei Hebesatz 350%: 374,50€ jährliche Grundsteuer

Beispiel 2 - Eigentumswohnung nach Bundesmodell:

• Grundsteuerwert: 180.000€ (ermittelt nach Ertragswertverfahren)
• Steuermessbetrag: 180.000€ × 0,031‰ = 558€
• Bei Hebesatz 500%: 2.790€ jährliche Grundsteuer

Aufkommensneutralität und Übergangsregelungen

Viele Kommunen streben eine "aufkommensneutrale" Umsetzung der Reform an, das heißt, das gesamte Grundsteueraufkommen soll gleich bleiben, aber anders verteilt werden. In der Praxis führt dies zu Gewinnern und Verlierern: Eigentümer von Objekten mit geringem Wert profitieren, während Besitzer hochwertiger Immobilien meist höhere Lasten tragen müssen. Die ersten Jahre nach 2025 werden zeigen, wie sich die Hebesätze stabilisieren und welche langfristigen Effekte die Reform hat.