Tilgungsplan

Tilgungsplan erstellen — Zinsen, Tilgung und Restschuld im Überblick

Der Tilgungsplan zeigt die detaillierte Aufschlüsselung jeder einzelnen Monatsrate über die gesamte Darlehenslaufzeit: Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld nach jeder Zahlung. So sehen Sie transparent, wie sich Ihr Darlehen entwickelt, welche Gesamtzinsen anfallen und wann die vollständige Tilgung erreicht ist. Der Tilgungsplan ist ein unverzichtbares Werkzeug bei der Immobilienfinanzierung und wird auch von Banken bei der Kreditberatung standardmäßig erstellt.

Wie sich Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf verschieben

Bei einem Annuitätendarlehen — der häufigsten Darlehensform in Deutschland — bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindung konstant. Die Zusammensetzung ändert sich jedoch mit jeder Zahlung:

Annuität = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12

Konkretes Beispiel: Ein Darlehen über 300.000 € mit 3,5 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt eine Monatsrate von 1.375 €. Im ersten Monat fließen davon 875 € in die Zinszahlung (300.000 × 3,5 % ÷ 12) und nur 500 € in die Tilgung. Nach 15 Jahren hat sich das Verhältnis umgekehrt: Nun gehen über 800 € in die Tilgung und nur noch ca. 550 € an Zinsen. Dieser Kipppunkt kommt bei höheren Tilgungssätzen deutlich früher — ein Argument für eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 %.

Warum der Tilgungssatz so wichtig ist

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt maßgeblich die Laufzeit und die Gesamtzinsbelastung:

• 1 % Tilgung bei 3,5 % Zins: Laufzeit ca. 46 Jahre, Gesamtzinsen ca. 313.000 € — mehr als der ursprüngliche Darlehensbetrag.
• 2 % Tilgung: Laufzeit ca. 30 Jahre, Gesamtzinsen ca. 196.000 €.
• 3 % Tilgung: Laufzeit ca. 22 Jahre, Gesamtzinsen ca. 134.000 €.
• 4 % Tilgung: Laufzeit ca. 17 Jahre, Gesamtzinsen ca. 98.000 €.

Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart fünfstellige Zinsbeträge. Die Faustregel lautet: In Niedrigzinsphasen mindestens 2–3 % Tilgung wählen, da sonst die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung kaum gesunken ist.

Sondertilgungen gezielt nutzen

• Jährliche Sondertilgung: Die meisten Darlehensverträge erlauben 5–10 % Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei konsequenter Nutzung von 5 % Sondertilgung jährlich verkürzt sich die Laufzeit um 8–12 Jahre.
• Tilgungssatzwechsel: Viele Verträge erlauben 1–2 Anpassungen des Tilgungssatzes während der Zinsbindung — nützlich bei Gehaltsänderungen oder Elternzeit.
• Volltilgerdarlehen: Das Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt. Die monatliche Rate ist höher, aber es entfällt das Risiko gestiegener Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung und Restschuld

Nach Ablauf der Zinsbindung (typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre) muss die verbliebene Restschuld neu finanziert werden — zum dann geltenden Marktzins. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen die exakte Restschuld zum Ende der Zinsbindung, sodass Sie frühzeitig planen können. Ein Forward-Darlehen sichert bis zu 60 Monate im Voraus den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt nach 10 Jahren eine Kündigung mit 6 Monaten Frist — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.