Mietpreisspiegel Deutschland 2025
Mietpreise in 50 deutschen Städten vergleichen: Durchschnittliche Kaltmiete pro m², eigene Miete bewerten, Städte vergleichen und Mietbudget berechnen — kostenlos und aktuell.
🏙️ Mietpreise in 50 deutschen Städten
| Stadt | Bundesland | Min €/m² | ⌀ €/m² | Max €/m² | Trend/Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| München | Bayern | 18,00 | 21,50 | 26,00 | +4,2% |
| Frankfurt am Main | Hessen | 14,50 | 17,00 | 21,00 | +3,8% |
| Stuttgart | Baden-Württemberg | 13,50 | 16,00 | 19,50 | +3,5% |
| Hamburg | Hamburg | 12,50 | 15,00 | 18,50 | +3,9% |
| Berlin | Berlin | 12,00 | 15,00 | 19,00 | +5,1% |
| Heidelberg | Baden-Württemberg | 12,00 | 14,50 | 17,00 | +3,3% |
| Freiburg im Breisgau | Baden-Württemberg | 12,00 | 14,50 | 17,50 | +3,7% |
| Mainz | Rheinland-Pfalz | 11,50 | 14,00 | 17,00 | +3,5% |
| Köln | Nordrhein-Westfalen | 11,50 | 14,00 | 17,00 | +3,4% |
| Düsseldorf | Nordrhein-Westfalen | 11,50 | 14,00 | 17,50 | +3,6% |
| Darmstadt | Hessen | 11,50 | 13,80 | 16,50 | +3,4% |
| Münster | Nordrhein-Westfalen | 11,00 | 13,50 | 16,00 | +3,5% |
| Bonn | Nordrhein-Westfalen | 11,00 | 13,50 | 16,00 | +3,3% |
| Regensburg | Bayern | 11,50 | 13,50 | 16,50 | +3,6% |
| Wiesbaden | Hessen | 11,00 | 13,20 | 16,00 | +3,2% |
| Augsburg | Bayern | 11,00 | 13,20 | 16,00 | +4,0% |
| Karlsruhe | Baden-Württemberg | 10,50 | 12,80 | 15,50 | +3,4% |
| Nürnberg | Bayern | 10,50 | 12,80 | 15,50 | +3,8% |
| Erlangen | Bayern | 10,50 | 12,50 | 15,00 | +3,3% |
| Ingolstadt | Bayern | 10,50 | 12,50 | 15,00 | +3,1% |
| Ulm | Baden-Württemberg | 10,50 | 12,50 | 15,00 | +3,2% |
| Potsdam | Brandenburg | 10,50 | 12,50 | 15,50 | +4,5% |
| Aachen | Nordrhein-Westfalen | 10,00 | 12,00 | 14,50 | +3,4% |
| Hannover | Niedersachsen | 10,00 | 12,00 | 14,50 | +3,6% |
| Würzburg | Bayern | 9,50 | 11,50 | 14,00 | +3,4% |
| Kiel | Schleswig-Holstein | 9,50 | 11,50 | 14,00 | +4,0% |
| Lübeck | Schleswig-Holstein | 9,50 | 11,50 | 14,00 | +4,2% |
| Rostock | Mecklenburg-Vorpommern | 9,00 | 11,50 | 14,00 | +4,8% |
| Jena | Thüringen | 9,00 | 11,00 | 13,50 | +3,8% |
| Braunschweig | Niedersachsen | 9,00 | 11,00 | 13,50 | +3,5% |
| Oldenburg | Niedersachsen | 8,50 | 10,50 | 12,50 | +3,5% |
| Osnabrück | Niedersachsen | 8,50 | 10,50 | 13,00 | +3,3% |
| Kassel | Hessen | 8,50 | 10,50 | 13,00 | +3,6% |
| Bremen | Bremen | 8,50 | 10,00 | 12,50 | +3,4% |
| Bielefeld | Nordrhein-Westfalen | 8,00 | 10,00 | 12,50 | +3,2% |
| Paderborn | Nordrhein-Westfalen | 8,00 | 9,80 | 12,00 | +3,0% |
| Dresden | Sachsen | 8,00 | 9,80 | 12,50 | +4,5% |
| Wolfsburg | Niedersachsen | 8,00 | 9,50 | 11,50 | +2,5% |
| Erfurt | Thüringen | 7,50 | 9,50 | 12,00 | +4,2% |
| Dortmund | Nordrhein-Westfalen | 7,50 | 9,20 | 11,50 | +3,8% |
| Saarbrücken | Saarland | 7,00 | 9,00 | 11,50 | +2,8% |
| Leipzig | Sachsen | 7,00 | 9,00 | 12,00 | +5,5% |
| Essen | Nordrhein-Westfalen | 7,50 | 9,00 | 11,50 | +3,5% |
| Bochum | Nordrhein-Westfalen | 6,50 | 8,50 | 11,00 | +3,5% |
| Wuppertal | Nordrhein-Westfalen | 6,50 | 8,50 | 11,00 | +3,8% |
| Magdeburg | Sachsen-Anhalt | 6,50 | 8,50 | 11,00 | +5,0% |
| Duisburg | Nordrhein-Westfalen | 6,00 | 8,00 | 10,50 | +3,6% |
| Halle (Saale) | Sachsen-Anhalt | 6,00 | 7,80 | 10,50 | +4,8% |
| Gelsenkirchen | Nordrhein-Westfalen | 5,50 | 7,50 | 10,00 | +4,0% |
| Chemnitz | Sachsen | 5,00 | 6,80 | 9,00 | +4,5% |
50 Städte angezeigt
Mietspiegel in Deutschland: Ortsübliche Vergleichsmiete verstehen
Der Mietspiegel ist ein zentrales Instrument des deutschen Mietrechts, das die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde dokumentiert. Er dient als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter, um festzustellen, ob eine Miete angemessen ist. Seit der Mietspiegelreform 2022 ist die Erstellung eines Mietspiegels für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend. Unser Tool hilft Ihnen, die typische Mietpreisspanne für Ihre Region zu ermitteln.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB beschreibt die üblichen Mieten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder angepasst wurden. Sie ist die Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand: Ein Vermieter darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Maßgebliche Faktoren sind die Wohnfläche, die Baualtersklasse, die Ausstattung (z. B. Balkon, Einbauküche, Fußbodenheizung) und die Wohnlage.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Mietspiegeln:
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) — Wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern (Mieterverein, Haus- und Grundeigentümerverein) erstellt. Er bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten, hat aber vor Gericht nur die Bedeutung eines Indizes.
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) — Wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannt. Er hat vor Gericht die Vermutungswirkung, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben. Seit 2022 müssen qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt werden.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete als angespannt gelten, legen die Landesregierungen per Verordnung fest — derzeit betrifft dies die meisten Großstädte und viele Hochschulstädte. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt zudem Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf maximal 20 Prozent (in angespannten Märkten 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren.
Einflussfaktoren auf die Miethöhe
Die Mietpreise variieren in Deutschland erheblich. München führt mit durchschnittlichen Angebotsmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt, Stuttgart und Hamburg. In ostdeutschen Städten und ländlichen Regionen liegen die Mieten oft bei 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Neben der Lage beeinflussen die Wohnungsgröße, der Bauzustand, die Energieeffizienz, die Etage, der Balkon oder Garten sowie die Infrastruktur (ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen) den Mietpreis. Seit dem Gebäudeenergiegesetz spielt auch der Energieausweis eine zunehmende Rolle für die Preisbildung.
Häufige Fragen zum Mietpreisspiegel
Was ist ein Mietpreisspiegel?
Ein Mietpreisspiegel (auch Mietspiegel) zeigt die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter in einer Stadt. Offizielle Mietspiegel werden von Kommunen erstellt und sind rechtlich bindend bei Mieterhöhungen. Unser Tool bietet Richtwerte auf Basis aktueller Marktdaten — es ersetzt keinen qualifizierten Mietspiegel, dient aber als gute Orientierung.
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Deutschland?
Die Mietpreise variieren stark je nach Stadt und Region. München ist mit ca. 20–23 €/m² die teuerste Stadt, gefolgt von Frankfurt (16–18 €/m²) und Stuttgart (15–17 €/m²). Günstigere Großstädte wie Chemnitz oder Gelsenkirchen liegen bei 5–8 €/m². Der bundesweite Durchschnitt für Großstädte liegt bei etwa 10–12 €/m².
Wie viel Prozent des Einkommens sollte man für Miete ausgeben?
Die gängige 30%-Regel empfiehlt, maximal 30% des monatlichen Nettoeinkommens für die Kaltmiete auszugeben. Bei einem Nettoeinkommen von 2.500 € wären das 750 €. In teuren Städten wie München oder Frankfurt liegt die reale Belastung vieler Haushalte allerdings bei 35–45%. Die 30%-Regel ist eine Empfehlung, kein Gesetz.
Wo sind die Mietpreise am stärksten gestiegen?
Besonders stark gestiegen sind die Mieten in den letzten 5 Jahren in Leipzig (+5,5%/Jahr), Berlin (+5,1%/Jahr), Magdeburg (+5,0%/Jahr) und Rostock (+4,8%/Jahr). Ostdeutsche Städte holen preislich auf, während traditionell teure Märkte wie München oder Frankfurt moderater wachsen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist die reine Grundmiete. Die Warmmiete umfasst zusätzlich die Betriebs- und Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, etc.) — typischerweise 2–3 €/m² zusätzlich. Alle Preise in unserem Mietpreisspiegel beziehen sich auf die Kaltmiete.
Wie berechne ich, ob meine Miete angemessen ist?
Nutzen Sie unseren Bewertungs-Tab: Wählen Sie Ihre Stadt, geben Sie Wohnungsgröße und aktuelle Kaltmiete ein. Das Tool vergleicht Ihren Quadratmeterpreis mit dem Stadtdurchschnitt und zeigt farbcodiert an, ob Ihre Miete günstig, durchschnittlich oder überdurchschnittlich teuer ist.
Woher stammen die Mietpreisdaten?
Die Daten sind Richtwerte basierend auf öffentlich verfügbaren Marktdaten, Mietspiegeln und Immobilienportalen (Stand 2024/2025). Sie ersetzen keinen offiziellen qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt. Für rechtliche Zwecke (z.B. Mieterhöhung) nutzen Sie bitte den Mietspiegel Ihrer Kommune.
Wie viele Quadratmeter braucht man pro Person?
Richtwerte für die Wohnungsgröße: 1 Person: 45 m², 2 Personen: 65 m², 3 Personen: 80 m², 4 Personen: 95 m², 5 Personen: 110 m². Pro weitere Person kommen ca. 15 m² hinzu. Diese Werte orientieren sich an Wohnflächengrenzen für Sozialwohnungen.