Grunderwerbsteuer-Rechner
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer und alle Kaufnebenkosten für Ihren Immobilienkauf in allen 16 Bundesländern. Mit Vergleich, Befreiungen und Spartipps. Aktuell für 2025.
Eingaben
Kaufnebenkosten im Überblick
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250,00 € |
| Notarkosten (1,5%) | 5.250,00 € |
| Grundbuchkosten (0,5%) | 1.750,00 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 12.495,00 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 31.745,00 € |
| ≙ 9,07 % vom Kaufpreis | |
| Gesamtkosten (Kauf + Nebenkosten) | 381.745,00 € |
💡 Tipp für Immobilienkäufer
Sie können die Grunderwerbsteuer legal senken, indem Sie bewegliches Inventar (z.B. Einbauküche, Markisen, Sauna) im Kaufvertrag separat ausweisen — auf diese Posten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen kann abgezogen werden. In Hamburg gibt es seit 2023 einen Freibetrag von bis zu 65.000 € für Erstkäufer selbstgenutzter Wohnimmobilien.
Grunderwerbsteuer: Sätze, Berechnung und Ausnahmen
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland an und wird im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Anders als bei vielen anderen Steuern gibt es keinen einheitlichen Steuersatz: Jedes Bundesland legt seinen Satz eigenständig fest. Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (Stand 2025)
- 3,5 %: Bayern, Sachsen
- 4,5 %: Hamburg
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 5,5 %: Mecklenburg-Vorpommern
- 6,0 %: Berlin, Hessen
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Bemessungsgrundlage: Worauf wird die Steuer berechnet?
Die Grunderwerbsteuer wird auf die Gegenleistung erhoben — in der Regel den Kaufpreis. Dazu zählen auch vom Käufer übernommene Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen oder Gartenhäuser, sofern sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen sind. Hier liegt legales Einsparpotenzial: Durch die separate Ausweisung von Inventar kann die Steuerlast reduziert werden. Allerdings prüfen die Finanzämter zunehmend strenger, ob die angesetzten Werte realistisch sind.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch zur Zahlung verpflichtet. In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer — so wird es üblicherweise im notariellen Kaufvertrag vereinbart. Der Notar ist verpflichtet, den Grundstückskauf dem Finanzamt zu melden. Das Finanzamt erlässt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid und stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Umschreibung im Grundbuch möglich ist.
Befreiungen und Ausnahmen
Das GrEStG sieht mehrere Befreiungen vor:
- Geringfügige Erwerbe: Grundstückskäufe mit einer Gegenleistung unter 2.500 € sind steuerfrei (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
- Erwerb unter Ehepartnern: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sind vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
- Erwerb von Verwandten in gerader Linie: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sind ebenfalls befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Dies gilt auch für Adoptivkinder und Stiefkinder.
- Erbschaften: Der Erwerb von Grundstücken durch Erbschaft unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer — hier greift stattdessen die Erbschaftsteuer.
- Scheidung: Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung sind steuerfrei.
Praktische Tipps zum Steuersparen
Die Grunderwerbsteuer ist eine erhebliche Nebenkosten-Position beim Immobilienkauf. Bei einer Wohnung für 400.000 € in NRW (6,5 %) fallen 26.000 € Grunderwerbsteuer an. Legale Möglichkeiten zur Reduzierung:
- Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen und Gartengeräte gehören nicht zur Bemessungsgrundlage. Ein realistischer Wert von 5.000–15.000 € kann ausgewiesen werden.
- Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann der anteilige Wert der Instandhaltungsrücklage abgezogen werden.
- Grundstück und Bauleistung trennen: Beim Neubau kann es sinnvoll sein, Grundstück und Bauvertrag getrennt abzuschließen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf das Grundstück an — allerdings nur, wenn kein sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht.
Häufige Fehler
- Grunderwerbsteuer nicht einkalkuliert: Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten. Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) und ggf. Maklergebühren an.
- Zu hohe Inventarwerte ansetzen: Unrealistisch hohe Beträge für bewegliche Gegenstände können vom Finanzamt beanstandet werden.
- Share Deals übersehen: Beim Kauf von Gesellschaftsanteilen statt des Grundstücks selbst gelten besondere Regeln. Seit 2024 kann auch der Erwerb von weniger als 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen.
Die politische Diskussion um eine Senkung oder Reform der Grunderwerbsteuer — insbesondere ein Freibetrag für Ersterwerber — wird seit Jahren geführt, bislang jedoch ohne bundesweite Umsetzung. Hamburg hat 2023 als erstes Bundesland seinen Satz von 5,5 % auf 4,5 % gesenkt.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Sie wird vom Käufer bezahlt und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (z.B. NRW, Brandenburg, Thüringen).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Sätze 2025: Bayern, Sachsen je 3,5% | Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt je 5,0% | Mecklenburg-Vorpommern 5,5% | Berlin, Hamburg, Hessen je 6,0% | Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen je 6,5%.
Was sind die typischen Kaufnebenkosten?
Neben der Grunderwerbsteuer fallen an: Notarkosten (~1,5%), Grundbuchgebühren (~0,5%) und ggf. Maklerprovision (typisch 3,57% inkl. MwSt). Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei 9–15% des Kaufpreises.
Kann man die Grunderwerbsteuer senken?
Ja — bewegliches Inventar (Einbauküche, Markisen, Sauna) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und ist steuerfrei. Auch Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen können abgezogen werden. In Hamburg gibt es seit 2023 einen Freibetrag von bis zu 65.000 € für Erstkäufer.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Das Finanzamt stellt einen Bescheid aus, der in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Ohne Zahlung keine Grundbucheintragung.
Gibt es Freibeträge für Erstkäufer?
Hamburg hat 2023 einen Freibetrag von bis zu 65.000 € für Erstkäufer eingeführt. Weitere Bundesländer diskutieren ähnliche Regelungen. Generell gilt eine Freigrenze bei Kaufpreisen unter 2.500 €.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich vom Käufer gezahlt. Im Kaufvertrag können zwar andere Vereinbarungen getroffen werden, gegenüber dem Finanzamt haften jedoch beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner.
Was zählt als Bemessungsgrundlage?
Die Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis abzüglich beweglicher Gegenstände (Einbauküche, Möbel etc.) und ggf. der anteiligen Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.