Tilgungsrechner
Tilgungsplan berechnen für Ihr Annuitätendarlehen: Monatsrate, Restschuld, Sondertilgung und Zinsbindung — mit Grafik, Vergleich und Anschlussfinanzierung. Kostenlos und ohne Registrierung.
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Ergebnis
| Jahr | Rate + Sondert. | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Sondertilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.500,00 € | 10.402,81 € | 6.097,19 € | – | 293.902,81 € |
| 2 | 16.500,00 € | 10.185,95 € | 6.314,05 € | – | 287.588,76 € |
| 3 | 16.500,00 € | 9.961,38 € | 6.538,62 € | – | 281.050,14 € |
| 4 | 16.500,00 € | 9.728,82 € | 6.771,18 € | – | 274.278,95 € |
| 5 | 16.500,00 € | 9.487,99 € | 7.012,01 € | – | 267.266,94 € |
| 6 | 16.500,00 € | 9.238,59 € | 7.261,41 € | – | 260.005,54 € |
| 7 | 16.500,00 € | 8.980,33 € | 7.519,67 € | – | 252.485,86 € |
| 8 | 16.500,00 € | 8.712,88 € | 7.787,12 € | – | 244.698,74 € |
| 9 | 16.500,00 € | 8.435,91 € | 8.064,09 € | – | 236.634,65 € |
| 10 | 16.500,00 € | 8.149,10 € | 8.350,90 € | – | 228.283,74 € |
| 11 * | 16.500,00 € | 7.852,08 € | 8.647,92 € | – | 219.635,82 € |
| 12 | 16.500,00 € | 7.544,50 € | 8.955,50 € | – | 210.680,32 € |
| 13 | 16.500,00 € | 7.225,98 € | 9.274,02 € | – | 201.406,30 € |
| 14 | 16.500,00 € | 6.896,13 € | 9.603,87 € | – | 191.802,43 € |
| 15 | 16.500,00 € | 6.554,55 € | 9.945,45 € | – | 181.856,98 € |
| 16 | 16.500,00 € | 6.200,82 € | 10.299,18 € | – | 171.557,80 € |
| 17 | 16.500,00 € | 5.834,51 € | 10.665,49 € | – | 160.892,32 € |
| 18 | 16.500,00 € | 5.455,17 € | 11.044,83 € | – | 149.847,49 € |
| 19 | 16.500,00 € | 5.062,34 € | 11.437,66 € | – | 138.409,83 € |
| 20 | 16.500,00 € | 4.655,54 € | 11.844,46 € | – | 126.565,37 € |
| 21 | 16.500,00 € | 4.234,27 € | 12.265,73 € | – | 114.299,63 € |
| 22 | 16.500,00 € | 3.798,01 € | 12.701,99 € | – | 101.597,64 € |
| 23 | 16.500,00 € | 3.346,24 € | 13.153,76 € | – | 88.443,88 € |
| 24 | 16.500,00 € | 2.878,40 € | 13.621,60 € | – | 74.822,29 € |
| 25 | 16.500,00 € | 2.393,92 € | 14.106,08 € | – | 60.716,21 € |
| 26 | 16.500,00 € | 1.892,21 € | 14.607,79 € | – | 46.108,42 € |
| 27 | 16.500,00 € | 1.372,66 € | 15.127,34 € | – | 30.981,08 € |
| 28 | 16.500,00 € | 834,62 € | 15.665,38 € | – | 15.315,71 € |
| 29 | 15.593,16 € | 277,46 € | 15.315,71 € | – | 0,00 € |
Wie funktioniert der Tilgungsrechner?
Der Tilgungsrechner berechnet die monatliche Rate, Gesamtzinsen und den Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen — die in Deutschland häufigste Form der Baufinanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil im Laufe der Zeit verschiebt.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Die monatliche Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zinsanteil (berechnet auf die aktuelle Restschuld) und dem Tilgungsanteil. Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Am Anfang der Laufzeit fließt ein Großteil der Rate in die Zinszahlung — bei einem Zinssatz von 3,5 % und 2 % Anfangstilgung beträgt der Zinsanteil im ersten Jahr rund 64 % der Rate.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung (typisch 10, 15 oder 20 Jahre) legt den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum fest. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen refinanziert werden. Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger meist der Zinssatz — aber desto größer das Zinsänderungsrisiko.
Sondertilgungen
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit erheblich und senken die Gesamtzinsbelastung. Bei einem 300.000-€-Darlehen mit 3,5 % Zinsen spart eine jährliche Sondertilgung von 10.000 € über die Laufzeit mehrere zehntausend Euro an Zinsen.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) und ggf. Maklerprovision (3,57-7,14 % inkl. MwSt.). Diese Nebenkosten können 10-15 % des Kaufpreises ausmachen und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.
Optimale Tilgungshöhe
Experten empfehlen eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, besser 3 % oder mehr. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung entsprechend höher gewählt werden, damit das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum (25-30 Jahre) vollständig zurückgezahlt wird. Eine zu niedrige Tilgung führt zu sehr langen Laufzeiten und deutlich höheren Gesamtkosten.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform bei der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, da die Restschuld abnimmt.
Was ist die Anfangstilgung und wie hoch sollte sie sein?
Die Anfangstilgung gibt an, welcher Prozentsatz des Darlehens im ersten Jahr getilgt wird. Bei 2% Anfangstilgung und 300.000 € Darlehen werden im ersten Jahr 6.000 € getilgt. Experten empfehlen mindestens 2%, besser 3% Anfangstilgung, damit das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum (ca. 25–30 Jahre) abbezahlt ist.
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzinssatz fest gilt — üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, wobei der dann geltende Marktzins die neue Monatsrate bestimmt. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, ist aber meist etwas teurer.
Was bringt Sondertilgung und wie viel ist sinnvoll?
Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus, die direkt die Restschuld senken. Dadurch sparen Sie Zinsen und verkürzen die Gesamtlaufzeit. Die meisten Banken erlauben 5–10% der Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung. Bereits 5.000–10.000 € jährlich können über die Laufzeit mehrere Zehntausend Euro an Zinsen sparen.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und über eine Anschlussfinanzierung weiter getilgt werden muss. Bei einer typischen Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung und 2% Anfangstilgung sind nach 10 Jahren noch ca. 75% des Darlehens offen — ein erhebliches Zinsänderungsrisiko.
Wie berechnet sich die monatliche Rate?
Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens berechnet sich aus Zinssatz und Anfangstilgung: Monatsrate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Anfangstilgung) / 100 / 12. Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 3,5% Zins und 2% Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von 1.375 €.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung endet und noch eine Restschuld besteht. Sie vereinbaren dann einen neuen Zinssatz — entweder bei der gleichen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Das Risiko: Sind die Zinsen gestiegen, steigt auch Ihre monatliche Rate deutlich.
Wie kann ich die Gesamtkosten eines Darlehens senken?
Die Gesamtkosten lassen sich auf mehrere Arten senken: Höhere Anfangstilgung (z.B. 3% statt 2%) verkürzt die Laufzeit erheblich. Regelmäßige Sondertilgungen reduzieren die Restschuld schneller. Ein niedrigerer Zinssatz durch Vergleich mehrerer Anbieter spart direkt Zinsen. Und eine längere Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.