Hypothekenrechner
Baufinanzierung berechnen: Monatsrate, Tilgungsplan, Leistbarkeit, Zinsbindung-Vergleich und Mieten vs. Kaufen — alles für Ihr Annuitätendarlehen. Kostenlos und ohne Registrierung.
Darlehensdetails
Ergebnis
Zins- und Tilgungsverlauf
Baufinanzierung in Deutschland: Der Weg zur eigenen Immobilie
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. In Deutschland werden rund 80 Prozent aller Immobilienkäufe über ein Bankdarlehen finanziert. Das mit Abstand häufigste Finanzierungsinstrument ist das Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant bleibt. Unser Hypothekenrechner hilft Ihnen, die wichtigsten Kennzahlen Ihrer Baufinanzierung zu ermitteln — von der Monatsrate über den Tilgungsplan bis zur Restschuld.
Das Annuitätendarlehen erklärt
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus zwei Komponenten zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering. Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld, wodurch der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt — bei gleichbleibender Gesamtrate. Dieses Prinzip führt dazu, dass die Tilgung im Laufe der Zeit exponentiell beschleunigt wird. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate etwa 1.375 Euro.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zinssatz — dafür genießen Kreditnehmer mehr Planungssicherheit. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld über eine Anschlussfinanzierung fortgeführt, für die dann aktuelle Marktzinsen gelten. Gemäß § 489 BGB haben Darlehensnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Banken empfehlen in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Besonders wichtig ist, dass die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und eventuelle Maklergebühren (3–7 %) — aus eigenen Mitteln finanziert werden sollten. Diese Nebenkosten summieren sich auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden von Banken nicht mitfinanziert oder nur zu schlechteren Konditionen.
Sondertilgung als Sparhebel
Die meisten Banken bieten die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme. Diese zusätzlichen Zahlungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen dadurch erhebliche Zinskosten über die Laufzeit. Bei einem 300.000-Euro-Darlehen mit 3,5 Prozent Zins kann eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro die Gesamtzinskosten um 30.000 bis 50.000 Euro senken und die Laufzeit um bis zu 10 Jahre verkürzen.
Mieten oder Kaufen?
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt von zahlreichen Faktoren ab: dem lokalen Kaufpreis-Miete-Verhältnis, dem aktuellen Zinsniveau, der erwarteten Wertentwicklung, der geplanten Wohndauer und der persönlichen finanziellen Situation. Als Faustregel gilt: Liegt die Jahreskaltmiete unter 5 Prozent des Kaufpreises (Vervielfältiger über 20), ist Mieten finanziell oft günstiger. Bei einer geplanten Haltedauer von mehr als 15 Jahren und moderater Wertsteigerung wird der Kauf jedoch zunehmend attraktiv. Unser Rechner enthält einen detaillierten Mieten-vs.-Kaufen-Vergleich, der Ihnen bei dieser Entscheidung hilft.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) während der gesamten Zinsbindung konstant. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die Monatsrate berechnet sich als: (Sollzinssatz + Anfangstilgung) × Darlehensbetrag / 12. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, da die Restschuld abnimmt.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate maximal 35% des Nettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € netto wären das 1.400 € monatlich. Bei 3,5% Zins und 2% Tilgung ergibt sich ein maximales Darlehen von ca. 305.000 €. Hinzu kommt Ihr Eigenkapital, abzüglich der Kaufnebenkosten (ca. 10–15% des Kaufpreises).
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken empfehlen mindestens 20–30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Absolute Untergrenze ist die Deckung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — zusammen ca. 10–15% des Kaufpreises). Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie.
Was sind Kaufnebenkosten?
Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision (ca. 3–7%). In Bayern betragen die Nebenkosten insgesamt ca. 9%, in Brandenburg oder Schleswig-Holstein bis zu 15%.
Welche Zinsbindung sollte ich wählen?
Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) für Planungssicherheit. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung (5–10 Jahre) sinnvoll sein. Längere Bindungen kosten etwas mehr Zinsen, bieten aber Schutz vor Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Bei einem Volltilgerdarlehen wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt. Dafür muss die Tilgung deutlich höher sein (oft 4–6%), was zu einer höheren Monatsrate führt. Vorteil: Kein Zinsänderungsrisiko und volle Planungssicherheit.
Lohnt sich Sondertilgung?
Sondertilgungen lohnen sich fast immer. Bei 300.000 € mit 3,5% Zins spart eine jährliche Sondertilgung von 10.000 € über die Laufzeit oft 30.000–50.000 € an Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 8–10 Jahre. Die meisten Banken erlauben 5–10% der Darlehenssumme pro Jahr.
Mieten oder Kaufen?
Die Antwort hängt von Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Zinsniveau, Wertsteigerung und persönlicher Situation ab. Faustregel: Wenn die Jahreskaltmiete weniger als 5% des Kaufpreises beträgt (Verhältnis > 20), ist Mieten oft günstiger. Bei langer Haltedauer (>15 Jahre) wird Kaufen attraktiver.
Wie berechnet sich die Restschuld?
Jeden Monat werden von der konstanten Rate die Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet, der Rest fließt in die Tilgung. Bei 2% Anfangstilgung und 3,5% Zins sind nach 10 Jahren noch ca. 75% des Darlehens offen. Höhere Tilgung oder Sondertilgungen senken die Restschuld deutlich.